D?
Che tipologia di immobili trattate principalmente e su che territorio operate?
R.
Siamo presenti nel mercato immobiliare da oltre 15 anni e ci occupiamo prevalentemente di immobili residenziali sia nuovi che usati, immobili uso investimento, case coloniche e immobili di prestigio, immobili e attivita’ commerciali sia in vendita che in affitto. La nostra nuova sfida e’ il progetto “Plan Vacanza”, la case vacanza intesa come incoming promuovendo la nostra regione le Marche e il nostro territorio la Provincia di Pesaro-Urbino ed essenzialmente la Valle del Foglia e del Metauro, ed intesa come outgoing promuovendo le vacanze nei paesi di nostra assoluta conoscenza tramite jointventure con realta’ dei luoghi e dei paesi che andrete a visitare. Ed e’ per questo che al nostro interno stiamo sviluppando un settore dedicato ai mercati esteri emergenti.

D?
Raccontaci la tua esperienza che ti ha visto protagonista della jointventure e dell’incontro con i tuoi colleghi all’estero?
R.
E’ stata un’esperienza sicuramente positiva. Selezionare immobili che potessero far conoscere la nostra città e il nostro territorio è stato stimolante. Gli agenti immobiliari con cui sono venuta in contatto sono persone giovani e dinamiche, oltre che molto professionali, con le quali è nato un rapporto di simpatia reciproco. Il confronto e lo scambio di opinioni soprattutto con realta’ molto diverse da noi e’ stato estremamente produttivo e da incentivo reciproco per lo start-up del progetto stesso. Bellissima e’ la Thailandia il Paese che ci ha ospitato per primo nella fase di realizzazione di questo progetto.

D?
Come vedi la situazione del mercato immobiliare attuale, nella tua zona?
R.
Così come nelle altre parti d’Italia, d’Europa e del Mondo il mercato ha subito una consistente flessione. C’è stato un considerevole abbassamento delle richieste e di conseguenza dei prezzi. Risulta difficile l’accesso al credito per acquistare immobili dovuto soprattutto alla mancanza di lavoro e alla prospettiva di lavoro non piu’ certo. Il mercato della seconda casa, da sempre considerato un bene rifugio, e’ sceso notevolmente soprattutto a causa di una forte tassazione, ha mantenuto un certo appeal solo nella zona costiera per il clima mite e il mare. L’unico elemento positivo da cogliere in un momento di crisi e’ la necessità degli operatori di evolversi e migliorarsi sia dal punto di vista professionale che organizzativo per cercare di essere competitivi sempre e comunque.

D?
Internet, secondo te ha cambiato l’approccio cliente/agenzia?
R.
Il canale internet ha velocizzato e migliorato il contatto tra cliente e agenzia, potendo rispondere in tempo reale alle richieste del cliente e cercando di soddisfarle nel modo migliore. La presenza sul web è oggi fondamentale aumentando le richieste in modo considerevole rispetto al formato cartaceo, che rimane comunque sempre importante. Tramite il sito web ed i portali la visibilità è sicuramente più forte e di impatto.

D?
Come pubblicizzi i tuoi immobili ?
R.
I canali di preferenza sono quello cartaceo attraverso investimenti in spazi pubblicitari su riviste di settore e su quotidiani e commercializzazione di immobili in siti internet attraverso una presenza massiccia in tutti i principali portali di settore. Il futuro continuerà a passare soprattutto tramite il web ed e’ qui che conviene investire con progetti mirati. Investire attraverso una pubblicità più forte e dinamica fara’ la differenza.

D?
Conviene prima vendere o acquistare?
R.
Questa e’ una delle tante domande a cui spesso mi trovo a rispondere. Ritengo che sia opportuno prima vendere la prima l'abitazione in cui si abita così da non perdere le agevolazioni 1° casa che sintetizzando riguardano una più favorevole tassazione per l'acquisto dell'immobile; inoltre se il cliente ha bisogno di accendere un mutuo per l'acquisto della nuova casa anche su questo peserebbe il fatto che si è già proprietario di un'altro immobile e l'imposta sostitutiva aumenterebbe in un modo importante ( 0,25 sull'importo del mutuo per 1° casa , 2% per 2° casa). Il consiglio e’ prima di vendere e poi di acquistare.

D?
Vorrei sapere se esiste la possibilita’ di aumentare il volume e se si, di quanto in una casetta di mia proprieta’ di mq. 75 un po’ piccola per le mie esigenze?
R.
La legge a cui lei si riferisce è il "piano casa", si ricordi che e’ controllato dalla regione e quindi varia a seconda della provincia dove si abita. Le consiglio uno "studio di fattibilità" fatto da un professionista. Questo riportato è il testo: Con la Legge Regionale 01/03/2011, n. 4, pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 4 del 02/03/2011, la Regione Marche ha aggiornato e rinnovato la disciplina del Piano Casa, con l'obiettivo di ampliare le possibilità di intervento a disposizione, tenendo conto delle segnalazioni relative a criticità e possibili miglioramenti pervenute nella vigenza della originaria L. 49/2009 da parte di operatori, realtà territoriali ed associazioni di categoria. Ampliamento di edifici esistenti In primo luogo è ora consentito l'ampliamento di «volumetrie esistenti» alla data del 30/09/2009, aventi totale o prevalente destinazione residenziale e di tipologia mono o plurifamiliare, non eccedenti i 1.500 mc (il precedente limite era fissato a 1.000 mc). Previsto inoltre ora che gli interventi di ampliamento in commento possano essere realizzati anche mediante il mutamento della destinazione d'uso dei locali accessori (nuovo comma 1-bis dell'art. 3). La definizione di «volumetria esistente», contenuta nella lettera f) del comma 1 dell'art. 2 della Legge 49/2009 come risultante dalle modifiche, è stata rivista e meglio dettagliata, ma fa sempre riferimento alla volumetria ultimata alla data del 30/06/2009, chiarendo peraltro che si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. Quanto ai limiti dell'ampliamento ammissibile, sono rimasti invariati quelli già previsti dalla L. 49/2009 per gli edifici di volumetria fino a 1.000 mc, e cioè: per edifici di volumetria fino a 200 mc incrementi nel limite massimo di 60 mc; per edifici di volumetria compresa tra 200 mc e 500 mc, per la parte eccedente la soglia di 200 mc si applica la percentuale del 20%; per edifici di volumetria compresa tra 500 mc e 1.000 mc, per la parte eccedente la soglia di 500 mc si applica la percentuale del 10%. Per gli edifici di volumetria compresa tra 1.000 mc e 1.500 mc è infine previsto un incremento massimo complessivo di 170 mc. Incentivi e premialità Rivisto anche il sistema di incentivi e premialità che prevede la possibilità di usufruire di ulteriori incrementi volumetrici in determinati casi. In particolare tra le nuove possibilità ammesse, un ulteriore ampliamento del 5% qualora vengano realizzati almeno due tra gli interventi elencati alla lettera c-bis) dell'art. 4, ed un ulteriore 3% per gli interventi su edifici residenziali posti ad altitudine superiore a 500 metri slm. Demolizione e ricostruzione Integralmente rivisto l'art. 6, che disciplina la possibilità di realizzare interventi di demolizione e ricostruzione di edifici residenziali, in relazione ai quali è stata sostituita la definizione di «edificio incongruo» con quella di «edificio suscettibile di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale». Questi edifici, definiti dalla nuova lettera c) del comma 1 dell'art. 2, se aventi destinazione prevalentemente residenziale o assimilabili, volumetria non superiore a 2.500 mc, ed esistenti alla data del 30/06/2009, possono essere demoliti e ricostruiti con incremento volumetrico fino al 35% dell'esistente, entro comunque un massimo di 700 mc di incremento complessivo. La ricostruzione può avvenire nel medesimo sito, ora definito dalla lettera f-bis) del comma 1 dell'art. 2 come «la porzione di terreno circostante l'edificio e in proprietà del proponente alla data del 30 giugno 2009, di estensione non superiore a 25 metri rispetto al sedime originario dell'edificio», ovvero anche in altra area idonea a soddisfare le esigenze di riqualificazione urbanistica, architettonica e/o ambientale, previa sistemazione delle aree liberate dalla demolizione o approvazione della disciplina urbanistica ad esse relativa. Applicazione e vincoli In primo luogo è stato prolungato il termine massimo di applicabilità della legge sul Piano Casa, ora previsto al 31/12/2013, in luogo del precedente termine del 19/11/2011, mentre non è stato prolungato il termine a disposizione dei Comuni per escludere parti del proprio territorio dall'applicazione delle disposizioni in esame, scaduto il 04/01/2010. Resta invece pressoché invariato il regime dei titoli edilizi previsti: denuncia di inizio attività (DIA) per gli interventi di ampliamento; permesso di costruire per gli interventi di demolizione e ricostruzione e per gli interventi di ampliamento relativi ad edifici rurali di valore testimoniale parzialmente distrutti, subordinato a convenzione con il Comune. Quanto infine alle esclusioni, prevista l'applicabilità del Piano Casa agli edifici parzialmente condonati con la Tipologia 1 («Opere realizzate in assenza o difformità dalla licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici»), contrariamente a quanto previsto in precedenza ed espressamente specificato dalla Circolare del 12/01/2010. In questi casi le relative volumetrie sono computate ai fini della determinazione dell'entità della volumetria esistente, ma devono essere sottratte ai fini del computo dell'ampliamento realizzabile.

D?
Quali sono i documenti che devo richiedere al venditore per acquistare un’immobile?
R.
Il consiglio e’ di parte. Rivolgiti e fatti aiutare da un’Agenzia Immobiliare che ti deve supportare sino all’acquisto definitivo, controllando tutti i documenti. Comunque ti sottolineo l’importanza della conformita’ planimetrica dell'immobile con lo stato di fatto (pena nullità dell'atto), la conformita’ urbanistica e la certificazione energetica. Se navighi nel sito Plancasaimmobiliare.it troverai altre notizie interessanti sulla compravendita. Ad esempio.. come calcolare le spese notarili d'acquisto, come calcolare la rata di mutuo, e tanto altro ancora.. esempio…..CREARE DEI LINK SU QUESTE QUATTRO COSE.. MUTUI – SPESE NOTARILE – STIMA – IMU - http://plancasaimmobiliare.it/documenti-da-presentare-alla-stipula.html

D?
Se prendo contatti direttamente con il venditore sono obbligato a pagare l’Agenzia che mi ha fatto vedere per primo l’immobile? E nel caso ci fossero piu’ agenzie che vendono lo stesso immobile?
R.
La risposta e’ semplice. Visionando l’immobile con l’Agenzia ti sei impegnato, nel caso di acquisto, con l’agenzia con cui hai visto l’immobile. Non esistono eccezioni. Se ha vendere sono piu’ agenzie e non si comunica alle altre agenzie che l’immobile e’ gia’ stato visionato con altri si rischierebbe di dover pagare doppia provvigione ( pluralità di agenzie) Se dovessi saltare la prima avendo magari firmato il foglio visita incorreresti in una denuncia e dovresti andare per vie legali. Ricorda l'apporto di una agenzia ti garantisce una corretta trattativa e sarai seguito in tutti i punti della futura compravendita.

D?
Un mediatore mi ha trovato casa in collaborazione con un’Agenzia immobiliare, e’ corretta la richiesta di avere una provvigione piu’ alta?
R.
La risposta e’ NO. Ha diritto alla mediazione solo l’ agente immobiliare iscritto alla camera di commercio con n. REA , con partita iva, oltre ad assicurazione ( ad esempio Fimaa o Fiaip). Se esso risulta con tutti i requisiti necessari allo svolgimento della professione di Agente immobiliare la sua percentuale può essere concordata seguendo gli usi e i costumi locali e cioè in base alle percentuali depositate presso le camere di commercio locali. Il consiglio e’ di cercare Agenzie e professionisti certificati. Nessuno in nessun'altro modo se non è Agente immobiliare può richiedere nessuna provvigione.

D?
La Certificazione Energetica degli edifici e’ obbligatoria anche per un’ appartamento di nuova costruzione?
R.
La risposta e’ SI. La Certificazione Energetica e’ obbligatoria per la vendita di qualsiasi appartamento o immobile anche di nuova costruzione e da quest’anno e’ obbligatorio scrivere la classe energetica anche sugli annunci pubblicitari. Le consiglio quindi di contattare un tecnico abilitato. Segnalo che la nostra Agenzia PLANCASAIMMOBILIARE ha convenzionato il servizio con un professionista locale per redigere il Certificato a €. 190 Iva inclusa.

D?
Il proprietario di casa puo’ ottenere l’annullamento del contratto di locazione e ottenere il rilascio dell’immobile, dietro lettere di richiamo ricevute dall’amministratore di condominio perche’ il suo inquilino ha cani che disturbano il vicinato?
R.
La risposta e’ NO. Il proprietario non puo’ recedere dal contratto, questo va rispettato. Se si e’ un buon pagatore e si rispettano le scadenze il proprietario di casa non avrà convenienza a ottenere il rilascio dell’immobile. Certo che un rapporto di buon vicinato e’ importante per la qualita’ della vita quindi il consiglio e’ di cercare di rispettare gli altri condomini anche chi tra loro esagera, cercando di fare amare i nostri amici a “quattro zampe”.